¿Qué es un contrato de arras y qué debe contener?

El contrato de arras consiste en un contrato privado entre el comprador y vendedor de la futura compraventa de un bien, donde ambos se comprometen a formalizarla en un plazo determinado en escritura pública. El comprador entrega en ese momento una cantidad de dinero en concepto de “señal” o “arras” a cuenta del precio total. ¿Lo sabías? ¿Has firmado alguna vez un contrato de arras? Si por el contrario no sabes ni qué es un contrato de arras, desde Peris y Ruiz abogados te lo contamos todo para que estés informado/a.

¿Que tipos de arras existen?

Tal y como explicábamos anteriormente, las arras son la señal o anticipo que entrega el comprador al vendedor con la firma de este precontrato. No obstante, debemos saber que existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciarias, y las consecuencias jurídicas que se derivan de cada una de ellas varía notablemente.

Arras confirmatorias

Es un contrato de arras donde se entrega un anticipo de la cantidad total, confirmando ambas partes la existencia del contrato de compraventa y el compromiso de cumplirlo. En caso de no formalizarse el contrato en escritura pública, es de aplicación el régimen de incumplimiento de las obligaciones previsto en el Código Civil, pudiendo exigir el cumplimiento del contrato o su resolución.

Arras penales

La entrega de esta señal por el comprador supone una entrega anticipada que el comprador perderá en caso de incumplimiento. Además, en el contrato se puede pactar una cantidad que el comprador deberá entregar al vendedor, más allá de la señal ya entregada, en caso de incumplimiento. El vendedor a su vez, podrá exigir al comprador el cumplimiento de las obligaciones.

Con estos dos tipos de contrato de arras, confirmatorias y penales, te estarás obligando a la formalización de la compraventa, no podrás echarte atrás y no tendrás posibilidad de resolverlo unilateralmente como sí es posible con las arras penitenciales.

Arras penitenciales

Permiten a las partes firmantes del contrato de arras resolverlo unilateralmente. En caso de desistimiento del vendedor, queda obligado a devolver las cantidades recibidas duplicadas. Si fuese el comprador el que desiste unilateralmente, asume la pérdida de las cantidades ya entregadas.

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compraventa de vivienda con contrato de arras

¿Pueden surgir problemas con la firma de un contrato de arras?

Muchas veces se suele firmar este tipo de contrato de arras sin que el comprador sepa realmente si va a poder adquirir la vivienda en el plazo pactado. Sin embargo, tenemos que ser conscientes de la importancia que tiene el contrato de arras, ya que de él surgen efectos y obligaciones para ambas partes.

Recordemos que con la firma del contrato de arras se están obligando a firmar la futura compraventa en escritura pública con las condiciones pactadas, obligándose el vendedor a entregar el bien y el comprador a pagar el precio pactado, así como a asumir las consecuencias del incumplimiento por alguna de las partes.

Es muy recomendable solicitar asesoramiento jurídico para comprender el contenido del contrato que se está firmando, ya que dependiendo de su contenido, las obligaciones pueden variar notablemente, y en caso de no poder formalizarse la compraventa conforme a lo pactado, puede dar lugar a numerosos conflictos.

¿Qué contenido debe tener un contrato de arras?

El contenido del contrato de arras es muy relevante, ya que contiene las condiciones de la futura compraventa. Por tanto, cuando vayas a firmar un contrato de arras, debes tener en cuenta que contenga lo siguiente:

  • Los datos personales de las partes firmantes
  • La identificación del inmueble
  • El precio total de la compraventa
  • La forma de pago de la compraventa
  • La distribución de los gastos que se deriven de la escritura pública
  • La cantidad de anticipo del precio final en concepto de arras
  • El tratamiento legal de la señal que se pague a cuenta
  • El plazo que tienen las partes para formalizar la escritura pública de compraventa

Todo ello será el contenido de las obligaciones que surjan, por lo que debe estar bien redactado y detallado.

Recordemos que especificar el tratamiento legal de la señal que se pague a cuenta es sumamente relevante, ya que como hemos visto, las consecuencias jurídicas que se deriven de cada tipo varían notablemente. Además, de no especificarse el concepto de las mismas, si se habla solamente de señal, se consideran arras confirmatorias, debiéndose entenderlas por tanto como anticipo del precio, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo en distintas sentencias.

Otra de las estipulaciones que debe constar en el contrato de arras es el compromiso de formalizar el contrato de compraventa en escritura pública.

Como hemos visto, es sumamente importante comprender las obligaciones que surjan de lo pactado a través de la firma del contrato de arras, por ello, si tienes dudas y estás indeciso, desde Peris y Ruiz Abogados te asesoramos para que todo salga bien.

Por lo tanto, si has firmado un contrato de arras y no estás seguro de los efectos que puede tener o cómo has de atender a las obligaciones pactadas, o estás pendiente de firmar uno y quieres asesorarte previamente para no tener que encontrarte con ningún conflicto en un futuro, no dudes en contactar con nuestro despacho, somos especialistas en contratación civil y derecho inmobiliario.

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