¿Te has planteado comprar una vivienda pero no puedes hacer frente económicamente? Hay otras opciones más factibles y ese es el caso de un contrato de alquiler con opción a compra. ¿De qué se trata? Es un contrato de arrendamiento con todas las cláusulas propias de un alquiler, en el cuál se incluye a su vez un subcontrato de opción a comprar el inmueble.
No es un contrato típico, por lo que no está regulado expresamente en el Código Civil, sin embargo, está amparado por el principio de libertad de pactos entre los contratantes y por nuestra doctrina y jurisprudencia. Así pues, con este contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino no solo podrá vivir en la vivienda durante el tiempo pactado, sino que además, tendrá el derecho a decidir si comprar el inmueble en el plazo y por el precio acordado por las partes, e incluso descontar del precio final las rentas pagadas del alquiler si así se ha pactado.
¿Qué es un contrato de opción?
El contrato de opción es un contrato atípico por el cual una de las partes, la cedente, concede a la otra parte, optante, la facultad exclusiva de decidir de manera unilateral sobre la celebración o no de un contrato principal, que en el caso de opción en un arrendamiento es la compraventa del inmueble, con las condiciones, plazo y precio ya pactado.
Por lo tanto, el promitente se obliga a vender pero el optante no tiene obligación de comprar, aunque si no compra y así estuviese pactado, perderá la “prima” de la opción.
¿Cuál es el contenido de un contrato de alquiler con opción de compra?
En un contrato de alquiler con opción a compra debe estipularse, como mínimo, lo siguiente:
- Las estipulaciones propias de un contrato de alquiler (descripción de la finca arrendada, destino del arrendamiento, duración del contrato, renta…)
- Cláusula de opción de compra
- El precio de venta que tiene la vivienda
- Si se ha aportado o no la prima inicial, y la cantidad de prima aportada si se hubiese pactado
- Plazo de ejercicio de la opción
- Porcentaje de descuento que se hará en caso de ejercitar la opción de compra
Además de estas estipulaciones, podrán pactarse muchas más, al amparo del artículo 1.255 del Código Civil.
¿Es inscribible en el Registro de la Propiedad?
Sí, el contrato de alquiler con opción a compra de un inmueble puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Como sabemos, la publicidad del Registro de la Propiedad otorga una seguridad frente a terceros, por lo que podrá ser beneficioso para ambas partes, en especial para el inquilino, pese a que conlleve unos costes extra por los trámites necesarios para su inscripción.
¿Que beneficios tiene?
- El alquiler con opción de compra es una manera de que el arrendatario pueda vivir de alquiler con la posibilidad de adquirir el inmueble dentro del plazo pactado.
- Este contrato le permitirá al inquilino ganar tiempo y ahorrar para poder adquirir la vivienda, ya que las rentas pagadas se descontarán del precio final.
- Este tipo de alquiler otorga facilidades para obtener la concesión de una hipoteca, ya que ya se habrá pagado una parte del precio del inmueble.
- Respecto a la hipoteca, supondrá un ahorro ya que al verse reducido el precio de compra, la hipoteca será menor.
Caso práctico
Si la vivienda cuesta 130.000 €, y el inquilino está 5 años con un contrato de alquiler con opción a compra, pagando una renta mensual de 800 €, al final de esos 5 años habrá pagado ya 48.000 €, por lo que la hipoteca que deberá solicitar se ha reducido bastante, estando pendiente de abonar 82.000 €.
- Para el propietario al que le interesa vender, tiene su vivienda arrendada durante un plazo determinado, teniendo además la prima pactada como garantía en caso de no ejercitar la opción.
- Si el precio de la vivienda bajara, el propietario no se verá perjudicado por ello, ya que se habrá pactado el precio de compra en el contrato suscrito.
Dependerá de la variación de precios del mercado inmobiliario, ya que la evolución de los precios puede ser beneficiosa o perjudicial tanto para el propietario como para el inquilino.
Si el precio subiese, el propietario deberá vender el inmueble por el precio pactado, y si el precio bajase, el comprador podría decidir no comprar el inmueble, porque podría haber perdido el interés en el mismo. Sin embargo, el comprador perdería también la prima y las cantidades abonadas que se descontarían en ese caso del precio final.
¿Necesitas ayuda? ¡Te asesoramos!
Sin lugar a duda, un contrato de alquiler con opción a compra genera obligaciones para ambas partes, con las consecuencias que conlleva el incumplimiento de las mismas. Por lo tanto, es conveniente que te asesores antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra para evitar sorpresas y problemas.
En nuestro despacho somos especialistas en contratación civil y mercantil, por lo que estaremos encantados de asesorarte antes de firmar un contrato, o en caso de haberlo firmado, podremos aclararte cuáles son las obligaciones contraídas por las partes y defenderte frente a la otra en caso de incumplimiento del contrato. No tengas dudas, estamos para ayudarte.
