Es muy habitual que como consecuencia de una herencia o de una relación matrimonial o sentimental, tengamos que vernos en situación de compartir un inmueble con la otra persona, o en el caso de una herencia, con los demás herederos. Esta situación puede generar numerosos conflictos sobre la forma de administrar el inmueble, el uso y disfrute del mismo, o la forma de afrontar los gastos que va generando, ya que cada copropietario tiene unos intereses y no siempre es fácil llegar a un acuerdo pacíficamente. Por ello, es de interés conocer qué es la copropiedad y cuál es su finalidad.
¿Qué es la copropiedad o comunidad de bienes?
La copropiedad es el derecho de propiedad sobre una cosa o un derecho cuando pertenece proindiviso a varias personas, es decir, se comparte la propiedad con los demás cotitulares y ninguno de ellos tiene la plena propiedad sobre el bien.
Los copropietarios tienen unos derechos y obligaciones respecto a la cosa común que a falta de contratos entre las partes, vienen regulados por el Código Civil.
Administración del inmueble:
En esta situación, cada copropietario tendrá la obligación de conservarlo y contribuir a los gastos del inmueble en proporción a su cuota y ninguno de ellos podrá realizar alteraciones en la cosa común sin consentimiento de los demás.
- Para arrendarlo: serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes
- Actos de disposición, cómo venderlo: se requiere el consentimiento de todos los partícipes.
Respecto a los derechos que tiene el copropietario, podrá disfrutar de las cosas comunes con independencia de su cuota, siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios utilizarlas.
En la práctica, los coherederos o ex-cónyuges no suelen tener voluntad de permanecer en pro indiviso, ya que como vemos, es una situación que a falta de llegar a acuerdos en el uso y disfrute de la cosa común y tener los mismos intereses sobre ella, es poco deseable y puede dar lugar a numerosos conflictos.
¿Tengo obligación de permanecer en pro indiviso?
No, desde la época romana ya se previó la incomodidad que resulta permanecer en pro indiviso y la multitud de conflictos que pueden surgir de esta situación. Por ello, el Código Civil establece que nadie está obligado a permanecer en comunidad:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Entonces, ¿qué puedo hacer para acabar con esta situación?
Estando en copropiedad, puedes terminar con esta situación renunciando o enajenando la parte de la que disponga, siempre que esa parte resulte divisible, es decir, que la división de la cosa no resulte inservible para el uso al que se destina o pierda su valor. Conoce las opciones para extinguir una copropiedad, nuestro despacho de abogados te ayudar durante todo el proceso.
También cabe la posibilidad de que se haya pactado por los comuneros la conservación de la cosa indivisa por un plazo determinado, que no podrá ser superior a diez años, prorrogables a otros diez, y sea este pacto el que impida la división de la cosa común.
Si el bien común es indivisible, las opciones son más limitadas. Lo más recomendable es negociar entre los copropietarios para lograr terminar con esa situación que no favorece a nadie. Se puede transmitir la parte a uno de los comuneros o vender la propiedad entera a un tercero y así obtener una cantidad de dinero para repartir entre las partes. Sin embargo, llegar a un acuerdo no siempre es fácil y pueden surgir eternas disputas respecto al precio de la cosa común o al destinatario a quien se pretende transmitir.
Los eternos intentos de negociación y conflictos entre familiares pueden ser muy desagradables, sin embargo, el interés de terminar con el pro indiviso suele ser mutuo, ya que como hemos visto, si los intereses sobre la forma de administrar y disponer de los bienes son distintos, la situación es complicada. La consecuencia de no llegar a un acuerdo entre los coherederos o ex cónyuges supone tener que acudir a la vía judicial, ejercitando la acción de división de la cosa común, que suele terminar con la venta del inmueble, en vía extrajudicial por consenso de los herederos o en vía judicial en pública subasta, y por último con el reparto del precio.
¿Quién puede solicitar la división de la cosa común?
La acción de división de la cosa común la puede ejercer cualquier copropietario y tiene como objetivo poner fin a la copropiedad de un bien que pertenece a varios propietarios en pro indiviso y no hace más que generar conflictos entre los herederos. Se lleva a cabo en un procedimiento judicial donde se persigue que el juez resuelva declarando la extinción de la situación de pro indiviso.
Para instar la división de la cosa común es necesario que se haya producido la partición de la herencia, sino no será posible. Para ello, lo más recomendable es ponerte en contacto con un abogado experto que te pueda asesorar y ayudar a gestionar la situación, ya sea intentando extrajudicialmente una negociación con los copropietarios o defendiendo tus intereses en el proceso judicial.
¿Estás ante una situación de copropiedad? Contacta con nuestro despacho, estaremos encantados de asesorarte y defenderte durante todo el procedimiento.
